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こんにちは。カサゴです。
世の中婚姻世帯のの3組に１組が離婚する時代
私も何組かのお客様が離婚されていらっしゃいます。
理由は様々です。
価値観の相違や不倫、家族間での争などなど
家づくりをされていた時の仲睦まじい時を考えると
信じられないことです。
最初は私も
「元の関係に戻りませんかね～」
と真剣に話をしていましたが、
いち担当営業が夫婦の深い部分まで理解することができるはずもなく、
最終は離婚に至ってしまっています。
離婚確定、別居した後に必ず話に出てくるのが
土地・建物の名義を変更したい
と言う相談です。
最近は共働きの夫婦が多く、
土地・建物の値段が高いことや
住宅ローン抗控除をそれそれで受ける為に
連帯債務やペアローンになっているケースがほとんどです。
この連帯債務やペアローンの名義変更（主人の名義⇔奥さん）して、単独の名義にするのは
簡単ではありません。
銀行の承諾を得ずに勝手にしていると、
住宅ローンの一括返済を請求されることがあります。
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連帯債務・ペアローンで共有名義を単独名義にする手順
主人が家を出ていき、妻単独名義にする場合を考えます。
- 融資を受けてる銀行へ連絡と相談。残債金額を確認する。
- 妻単独で残債金額のローンが負担能力と信用力があるか審査をする。
- 銀行から承諾が得られれば司法書士へ連絡をして、名義変更手続きをする。
この様な流れになります。ご主人が家に残る場合は、妻が主人に変わるだけです。
単独での承諾が得られないケースが多い
銀行から簡単に承諾が得られればいいのですが、そうも簡単にはいきません。
もともとが２人を担保として銀行はローンを貸しているので、
一人抜けることは担保を一人失うことになります。
単独の所有者になる人の年収と信用力が非常に高いと銀行が承諾するケースはあると思いますが、
通常の場合、抜ける人と同等の新たな連帯債務者や連帯保証人を要求されるケースが多いです。
親や親族がまず思いつきますが、なかなか頼むのも気が引けます。
また人はダメでも土地や建物を追加で担保に入れて交渉することもできます。
ただ、これもローン完済期間中はその土地も建物も建築や取り壊しなどは一切できません。
また、その土地や建物が担保の評価としていくらぐらいの価値があるかにもよります。
最近は土地も建物も高額になっているので、共働きが前提での５０００万円オーバーの
借入が増えています。
返済年数が短く、元金が多く残っているケースで主人と妻の年収が同じくらいの場合は、
簡単には銀行の承諾は得られないケースが多いです。
銀行からの承諾が得られない時は別の銀行での借り換えを考える
それでも、どうしても名義を変更したい場合は単独でローン残金の金額を貸してくれる銀行を探して
借り換えを考えます。
支払いの年数もかなり経過していて、ローンの残高が減り、ローンを引き継ぐ人の年収がある程度高ければ融資が通る可能性は十分にあります。
ただ、この場合もローン残高と単独の債務者になる人の年収を考える必要があります。
また、そもそも払えるのかどうかも検討しなければいけません。
二人の収入を前提に借入した金額が一人の負担になり、
更に養育費や慰謝料の支払いがあった場合でも支払い続けれるのかどうか、
なかなかハードルは高い気がします。
家の売却をするのも一つの手段
連帯債務・ペアローンでの離婚後の名義変更はなかなかハードルが高いです。
なので、家を売却して全てリセットしてしまうのも一つの手です。
ここでの注意点は
- ローン残高がいくらか
- いくらで売れるか
です。仮にローン残高よりも高く売れれば、ローンを完済して手元に残ったお金を夫婦で分けて終了です。
ただ、ローン残高よりも売却金額が低くなれば差額を現金で補填しなければいけません。
その金額がご本人達にとって、かなり負担の大きな金額でなければ、その分を負担してリセットしてしまうのも良いと思います。
家が住む場所として、夫婦どちらかがどうしても必要な場合は別ですが、
離婚を機に全てリセットして前向きに新しく第二の人生を歩むのには売却してリセットは個人的には良いと思います。
連帯債務・ペアローンの離婚後の対処方まとめ
- まず借入している銀行に相談する。
- 単独の債務で承諾が得られるか審査を受ける
- ダメなら追加の保証人や担保物件で審査を受ける
- それでもダメなら借り換えを考える
- 全てリッセトしたいならば売却も視野
- ローン残高と売却金額を考えて、手出しが必要か負担できるかを考える
連帯債務・ペアローンの離婚後の債務者変更はかなりハードルが高いです。
住宅ローンが支払えなくなる理由第３位が離婚です。
家を建てたら夫婦・家族みんな仲良く暮らすことが一番の対策で、最も大切なことだと思います。
カサゴ
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