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こんにちは。カサゴです。
最近、築浅（２～５年）で売却して住み替えたい。と言うお客様に何度かお会いしました。
売却理由で多いのは、①間取りと立地が気に入らない②離婚です。
で、最初に言われるのが
「今、家高く売れるんですよね？」
です。
最近、ネットの広告でも今家や土地が高く売れる様な文言の広告をよく見ます。
でも、現実はそんなに甘くありません。
購入時より高く売れる物件は、地価の上昇率が著しい都心部か市街地の一等地ぐらいで、
大体の物件は建築時よりかなり安くなります。実はこの築浅の物件が一番不利だったりします。
この記事では築浅物件が売却に際して不利な理由や大幅に資産価値が安くなる傾向の家を解説していきます。
逆にその部分を知っていれば、資産価値の高くなる家や売却のタイミングを知ることができます。
資産価値の高い家を建てられたい方、売却を検討している方参考にしてみて下さい。
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築浅物件が不利な理由
ローンの元本がほとんど減ってない
最近の住宅ローンの支払いは元利均等返済になっており、最初の内は支払い内訳の金利部分が多くなっています。さらに住宅ローン控除もあるので借入を多くしているパターンもよくあります。その場合、元本自体があまり減ってないので、売却の価格も借入金額以上に設定せざるを得ません。
それが中古市場の市場価格に合っていれば良いですが、自己資金を少なめで建築していた場合は借入残高が中古市場価格よりもはるかに高いことがほとんどです。
なので売却金額を借入残高以上か同じ金額で設定した場合はなかなか売れず、値段を下げていき、市場価格に近ずけば含み損（借金が残る）がでることになります。
ローコストの建売と競合する
築浅物件で中古市場価格よりも高い金額を付けていると新築のローコス住宅の建売と競合します。
日本人は新品が好きです。この観念は根深いです。
価格が少し高ければ、こだわりの中古住宅よよりローコストの新築を選ぶケースは多いです。
なので、売れ残り価格を下げなければならないことに繋がります。
買い取り再販に向かない
最近は不動産会社や住宅会社・リフォーム会社が中古住宅を買い取り、リフォームして付加価値をつけて販売する買い取り再販も積極的に行われています。
しかし、築浅物件はリフォームする部分はありません。なので付加価値の付け様がないので業者は買い取りを嫌がるか、リスク回避のため中古市場価格より更に安い金額でしか買い取ろうとしません。
なので不動産会社からしてもリスクの高い物件になり、安く買い叩かれます。
資産価値が著しく下がる住宅の特徴
間取りが特殊
最近はお家探しはスーモやアットホームなどの住宅大手検索サイトを利用する方が多いです。
その時、利用されるのが検索条件（エリア、間取り、価格）を絞った検索です。
これにヒットしない間取りは購入者の目に止まりません。
具体的には一戸建を探すのは単世帯ファミリー層が一番多いのですが、
２LDK以下や完全２世帯住宅は検索条件から除外されます。市場ニーズが低いです。
なので、その様な間取りは市場価格が割安になる傾向にあります。
その他にも住宅地にある店舗付き住宅や田舎の２階LDK＋水廻り、地方なら駐車場が１台分しかない
などの特殊な間取りも
ニーズが低く価値が割安になります。
土地需要が少ない土地に建てるこだわりの住宅
土地需要が少ない土地に高い金額をかけて建てたこだわりの住宅。これも投資金額に対して割安になります。
いくら建物にお金をかけても、価格はその土地での市場価格をベースとして決まるからです。
例えば土地の値段が５００万円の土地に５０００万円の建物を建てても、中古市場価格が２５００万円なら売れ残るとその金額に近づいていきます。なので、損をする金額は大きくなります。
建築する土地が市場ニーズが高く、近年値上がりしているのを調べるのも資産価値の高い建物を建てるなら重要になります。
【まとめ】資産価値を高くし、かしこく売却するには
上記で上げた例の反対のことをすれば良いです。
- 土地は価格が上昇傾向にある土地に建築する
- ３LDK以上の間取りで特殊な間取りにしない
- 中古市場の売買価格ぐらいの借入残高になってから売却する。
以上。これから売却を検討されている方、これから家を建てようとされている方、参考にしてもらえると嬉しいです。
あと、最初高く査定金額を提示して、後々ドンドン金額を下げていく様な悪質な不動産会社に騙されない様にしてもらえたらと思います。
ただ、あくまで家を売却する資産としてだけ見た条件です。
実際家はその家族の生活や要望が詰まったモノなので、上記以外の家が悪いと言っているわけではないのでその点はご理解下さい。こだわりの家に生涯住み続けるのは素晴らしいことだと思っています。
カサゴ
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